CEF não é obrigada a desocupar imóvel antes da venda

A situação é bastante comum nos cartórios de registro de imóveis: depois de esgotar todas as tratativas de resolver a inadimplência em contratos de financiamento imobiliário, a Caixa Econômica Federal (CEF) faz valer seu direito de credora, transferindo a propriedade do bem imóvel, objeto do contrato inadimplente, para sua (dela, Caixa) propriedade. É a chamada consolidação de propriedade fiduciária.

Mas esse imóvel não se incorpora ao “patrimônio” da CEF: ele é um “produto”, que rapidamente é colocado à venda, seja em forma de leilões, seja por meio da chamada “venda direta” (a própria Caixa, através de uma avaliação criteriosa, determina um preço ao imóvel; aquele que se dispuser a pagar o preço estipulado — e chegar primeiro — leva!).

Tais imóveis são relacionados em editais, onde estão indicados, além do valor mínimo para aquisição, a situação de “ocupação” de cada imóvel disponível para venda.  E no contrato de compra e venda firmado entre CAIXA e comprador, está expressamente previsto, cláusula que impõe ao comprador a responsabilidade pela desocupação do imóvel.

É essa cláusula contratual que, segundo entendimento unânime da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), não é abusiva. Tal decisão foi tomada na análise de recurso interposto pelo Ministério Público Federal (MPF), que considerou a cláusula abusiva porque “sujeita exclusivamente o consumidor a eventuais providências necessárias à desocupação do imóvel, quando ocupado por terceiros”.

Para o MPF, essa obrigação é “excessivamente onerosa”, na medida em que o comprador passa a arcar com todas as despesas antes de assumir a posse do imóvel, como prestações do financiamento, condomínio, água, luz, IPTU e demais encargos.

Preço

De acordo com o relator do caso no STJ, ministro Villas Bôas Cueva, a oferta desses imóveis se dá por preço “consideravelmente inferior” ao valor real, em razão da situação peculiar em que se encontram, principalmente porque estão ocupados.

Não havendo omissão sobre o fato de o bem estar ocupado por terceiro, não se afigura iníqua ou abusiva, não acarreta exagerada desvantagem para o adquirente nem cria situação de incompatibilidade com os postulados da boa-fé e da equidade a cláusula contratual que impõe ao adquirente o ônus pela desocupação do imóvel”, considerou o ministro.

Cueva salientou ainda que a aquisição de imóvel pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) não afasta a liberdade de contratação e a força vinculante do contrato. Para ele, o SFH tem regime jurídico próprio, de modo que há diversos mecanismos a fim de atender as suas peculiaridades.

Segurança

A estabilidade nas relações entre mutuários e o agente financeiro e o prestígio à segurança jurídica no âmbito das obrigações pactuadas são caminhos para manter a higidez do sistema e viabilizar que um maior número de pessoas possa adquirir um imóvel”, afirmou.

O relator sublinhou que a oferta de imóvel nas condições em que se encontra é compatível com as diretrizes do SFH e com a “lógica do sistema financeiro”, já que evita o estoque de unidades, circunstância que seria “extremamente danosa ao SFH”, pois bloquearia “um valor expressivo de capital, cujo retorno deveria reverter para a carteira de crédito imobiliário, propiciando novas operações de crédito para famílias sem casa própria”.

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